Is het vanuit fiscaal oogpunt voordelig om uw onroerend goed in te brengen in een patrimoniumvennootschap?
Mensen die veel onroerende goederen bezitten en die een dagje ouder worden, maken zich de laatste jaren meer en meer zorgen om de erfenis van hun kinderen. Indien zij komen te overlijden dan moeten hun kinderen successierechten betalen. Een mogelijkheid om de hoge successierechten te omzeilen is het inbrengen van de onroerende goederen in een patrimoniumvennootschap. Maar is het vanuit fiscaal oogpunt wel altijd zo voordelig om dit te doen? Om hierop een antwoord te formuleren bespreken we in onderstaand artikel de voor- en nadelen die hieraan verbonden zijn.
Vele mensen aanzien een patrimonium-vennootschap als een rechtsvorm die op haar eigen bestaat, die haar eigen juridische kenmerken heeft. Deze mensen denken echter verkeerd, want een patrimonium-vennootschap kan alle rechtsvormen aannemen, zoals een NV, BVBA, CVA’ Een patrimoniumvennootschap wordt vooral gekenmerkt door het feit dat ze een vermogen aanhoudt. Verder heeft ze als hoofddoel het beheer van zowel het roerend als het onroerend vermogen.
Zoals hierboven reeds vermeld kan een patrimoniumvennootschap alle rechtsvormen aannemen, maar de meest optimale keuze is sinds kort een BVBA. Dit komt doordat:
‘ ze een beperkter minimumkapitaal heeft;
‘ ze een soepeler bestuur heeft;
‘ ze haar statutaire zaakvoerder niet kan afzetten;
‘ ze een beperktere aansprakelijkheid heeft;
‘ de overdraagbaarheid van aandelen beperkter is in een BVBA.
Voorbeeld van een patrimonium-vennootschap: villavennootschappen. Het verwerven en behouden van ‘?n welbepaalde woning vormt hun hoofddoel, waardoor ze het perfecte voorbeeld zijn van een patrimoniumvennootschap.
Het oprichten van dergelijke vennootschap heeft zijn voor- en nadelen.
Voordelen verbonden aan een patrimoniumvennootschap
1. Fiscale motieven
Een patrimoniumvennootschap wordt hoofdzakelijk opgericht wegens fiscale voordelen. Wanneer een onroerend goed wordt ingebracht in een patrimonium-vennootschap, dan biedt dit meer fiscale opportuniteiten dan wanneer men een onroerend goed priv?? aanhoudt. Een vennootschap kan namelijk alle kosten die verbonden zijn aan het onroerend goed aftrekken als beroepskost, bv. registratierechten, onderhoud, onroerende voorheffing’ Ze kan ook onbeperkt haar financieringskosten aftrekken van de inkomsten. Naast de aftrekbare kosten kan de vennootschap ook op de aankoopwaarde van het onroerend goed afschrijven. Als laatste is er nog de notionele intrestaftrek waar vennootschappen van kunnen genieten. Deze drie zaken leveren een aanzienlijke belastingbesparing op.
2. Besparing registratie- en successierechten
Een tweede voordeel dat hieruit voortvloeit, is de besparing op registratie- en successierechten. Door de inbreng verwerven deze mensen aandelen, m.a.w. het onroerend goed wordt een roerend goed.
Bij de aankoop van een onroerend goed zijn registratierechten verschuldigd, in tegenstelling tot de aankoop van aandelen, waarop geen registratierechten verschuldigd zijn.
Beslist men om de aandelen te schenken aan bv. de kinderen, dan is men minder schenkingsrechten verschuldigd dan wanneer men het onroerend goed zou schenken. Een schenking kan immers gebeuren door middel van een handgift. Tot 31 december 2013 waren hier geen schenkingsrechten op verschuldigd voor zover de schenker niet binnen de drie jaar na schenking kwam te overlijden. Om toch de schenkingsrechten te vermijden kan men de aandelen op naam schenken door bemiddeling van een buitenlandse notaris.
Bovendien zijn er meer mogelijkheden om successierechten te vermijden. Door aandelen te schenken, vermijdt de inbrengende persoon de progressieve tarieven en kan men ze schenken aan een tarief van 3% voor schenkingen in rechte lijn.
3. Bescherming priv??vermogen
Tenslotte beschikt de vennootschap over een eigen vermogen dat wordt afgescheiden van het vermogen van de aandeelhouders. Op deze manier wordt het priv??vermogen van de aandeelhouders en dus ook van de inbrengende persoon beschermt. Zowel de schuldeisers van de aandeelhouders als de schuldeisers van de patrimonium-vennootschap kunnen hierdoor het vermogen van de vennootschap niet aanspreken.
Toch zijn hier twee beperkingen op, want indien er een lening is afgesloten voor het onroerend goed zal deze ook moeten overgebracht worden naar de vennootschap. Wanneer de vennootschap niet in staat is om deze lening af te betalen, kan de woning van de inbrengende persoon in beslag worden genomen.
Het onroerend goed kan niet langer als onderpand dienen voor de schuldeisers van de aandeelhouders, maar de aandelen van de patrimonium-vennootschap wel, dit vormt de tweede beperking. Hierdoor kunnen deze schuldeisers niet alleen beslag leggen op de aandelen, maar ook op het onroerend goed.
Het gevolg van deze beperkingen is dat er een kans bestaat dat men zijn gezinswoning verliest indien de vennootschap in moeilijkheden zit.
Toch is er nog een alternatieve bescherming voor de gezinswoning. Indien de vennootschap tegenover een notaris ‘een akte van onvatbaarheid van beslag’ opstelt is de gezinswoning beschermd tegen schuldeisers.
Nadelen verbonden aan een patrimoniumvennootschap.
Het oprichten van een patrimonium-vennootschap brengt niet alleen voordelen op, er zijn ook heel wat nadelen aan verbonden.
1. Jaarlijks terugkerende kosten
Het inbrengen van onroerende goederen in een patrimoniumvennootschap brengt boekhoudkundige verplichtingen met zich mee. Er dient een boekhouding gevoerd te worden, er moet jaarlijks een jaarrekening opgesteld en neergelegd worden bij de Nationale Bank. Er dient ook jaarlijks een Algemene Vergadering bijeengeroepen te worden, enz. Dit kost de inbrengende persoon enkele duizenden euro’s per jaar, omdat hij waarschijnlijk een boekhouder of accountant zal moeten inschakelen. Indien men zijn onroerend goed gewoon priv?? aanhoudt, zal men niet te maken krijgen met deze kosten.
2. Meerwaardebelasting
Een tweede nadeel vloeit voort uit de verkoop van het onroerend goed. Wanneer het onroerend goed volledig is afgeschreven en de lening is afgelost zullen er geen kosten meer zijn die kunnen worden afgetrokken. Hierdoor is het voordeliger dat de vennootschap het onroerend goed verkoopt. De meerwaarde die de vennootschap hierop kan realiseren, zal altijd belast worden in de vennootschapsbelasting aan een tarief van 33,99%. Had men de onroerende goederen priv?? aangehouden en vervolgens verkocht, dan zou men enkel belast worden indien het onroerend goed beroepsmatig gebruikt werd.
3. Opstapeling van liquiditeiten
Vervolgens zullen de liquiditeiten zich ook jaar na jaar opstapelen. Doordat alle gemaakte kosten aftrekbaar zijn, zal de winst in de patrimoniumvennootschap vaak laag zijn. Deze kosten bestaan voornamelijk uit afschrijvingen, maar afschrijvingen zijn kosten en deze drukken de belastbare winst. Het zijn dus geen kasuitgaven. Hierdoor zullen de liquiditeiten zich opstapelen.
Wanneer de inbrengende persoon beslist om de liquiditeiten te beleggen in obligaties of termijnrekeningen, dan maken de opbrengsten deel uit van de belastbare winst. Op deze opbrengsten is er vennootschapsbelasting verschuldigd en geen roerende voorheffing. Indien de liquiditeiten tot het priv??bezit behoren, zou er wel roerende voorheffing verschuldigd zijn (25%).
4. Kinderen verwerven aandelen
Een ander nadeel is, dat wanneer de eigenaar van het onroerend goed komt te overlijden, de kinderen aandelen zullen verwerven en niet het onroerend goed. Hieruit vloeit voort dat aandelen heel wat moeilijker te verkopen zijn dan een onroerend goed.
5. Verhoogd voordeel van alle aard
Een laatste nadeel dat hieruit voortvloeit, is dat wanneer het onroerend goed wordt bewoond door de inbrengende persoon of hij gebruikt het als tweede verblijf, dan zal er een voordeel van alle aard (VAA) moeten worden ingehouden. Sinds aanslagjaar 2013 is de berekening van dit voordeel sterk gestegen, waardoor dus het voordeel van alle aard ook gestegen is.
Berekening VAA:
‘ KI =< 745 EUR:
KI x 1,7057 (AJ 2016) x 100/60 x 1,25
' KI > 745 EUR:
KI x 1,7057 (AJ 2016) x 100/60 x 3,8
‘ bedroeg in AJ 2012 slecht 2 i.p.v. 3,8
Als deze formule toegepast wordt op een appartement met KI van ‘ 6.000,00 dan merk je het verschil onmiddellijk op:
‘ Vroeger:
‘ 6.000,00 x 100/60 x 2 = ‘ 20.000,00
‘ Nu:
‘ 6.000,00 x 100/60 x 3,8 = ‘ 38.000,00
‘ Wat een verhoogd VAA oplevert van
‘ 18.000,00
Niet alleen op het onroerend goed dient er een VAA ingehouden te worden, maar ook op de kosteloze verstrekking van verwarming en elektriciteit. Deze bedragen zijn sinds AJ 2013 ook gestegen doordat ze sindsdien jaarlijks ge??ndexeerd worden.
Nadat de voor- en nadelen op een rijtje zijn gezet, kan de vraag of het zinvol is om een onroerend goed onder te brengen in een patrimoniumvennootschap beantwoord worden. Tegenwoordig is het fiscaal minder interessant om een onroerend goed in te brengen in een vennootschap omdat er een verhoogd voordeel alle aard is als je het zelf gebruikt en de houding van de fiscus tegenover de aftrekbaarheid van de kosten is niet zo positief. Een patrimonium-vennootschap met onroerende goederen waar je niet zelf in woont, die je dus beroepsmatig gebruikt of die je verhuurt, zal natuurlijk wel interessanter zijn.